個人の皆様方

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不動産の「価格」を知りたい

不動産の価格をお知りになりたいというお客様の背景には、以下のように様々なシチュエーションが考えられます。

Case.1　売買の参考として

「当事者で揉め事にならない様に第三者の意見を取り入れたい」というような場合には、鑑定評価書等ご活用下さい。買主・売主のどちらにも偏ることなく中立的な評価額をお示し致します。

Case.2　同族間売買の税務上の資料として

同族間での不動産売買においては、適正な時価を把握し、それに基づいて売買価格を設定することが重要となります。同族間での不動産取引では、売買価格を自由に設定できるため、意図的に売買金額を低く設定すると税務上問題となります。例えば、時価よりも著しく低い金額で不動産を売買した場合、その差額に対して贈与税が課税される可能性があります。同族間（個人と法人間も同様）での売買の際は、不動産鑑定をご利用ください。

Case.3　相続（遺産分割）に係る資産価値の把握

「遺産分割協議等のために土地の時価を把握しておきたい」というような場合には、鑑定評価書等ご活用下さい。相続税の計算においては、通常、国税庁が公表する「路線価」が基準となりますが、遺産分割協議で遺産分割割合を決める場合や、遺留分（相続人に最低限保証されている財産を取得する権利）の計算をする場合には、「路線価」ではなく実際の取引価格（実勢価格）を時価とすることが多いです。なお、路線価と実勢価格の関係性については、一般的には、路線価＝実勢価格×0.8という簡易計算式が使われますが、現実の不動産は画地（角地や不整形地等）がそれぞれ異なり千差万別ですので、あくまでも簡易計算式であることにご留意頂き、相続税の計算等については税理士にご相談を、実勢価格の査定は不動産鑑定士にご相談頂ければと思います。

Case.4　不動産を贈与する場合

贈与税における財産の価額については、相続税法で、取得時の「時価」によるとされています。一般的に評価の方法は、財産評価基本通達による評価が行われていますが、現実の不動産は画地（角地や不整形地等）がそれぞれ異なり千差万別ですので、取引の公平性や税務上の観点から、贈与の際には適正な時価を把握することが重要となります。なお、実勢価格が相続税路線価よりも安い場合には、贈与税の過払いになることも考えられます。実勢価格が相続税路線価よりも低い場合でも贈与税の計算は原則として相続税路線価を基準に行われますので、このような場合には不動産鑑定士による適正な時価評価を行い、この評価額をもって申告することが節税に繋がることもあります。

Case.5　離婚により財産分与する場合

財産分与とは、離婚に伴い、結婚生活で夫婦が協力して築いた財産を分け合うことを指します。この際、不動産などの財産の価値を公平に評価するために、その時価の把握が重要となります。例えば、夫婦の財産として「家」と「3,000万円の預貯金」があるケースでは、家の評価額と3,000万円の合計に対し、夫婦が2分の1づつ権利を有しておりますので、家の評価額によって受け取れる金額は大きく変わります。不動産を財産分与する場合には不動産鑑定士の鑑定評価書等をご利用頂くことをお勧めいたします。

Case.6　不動産を担保にする場合

不動産を担保にして融資を受ける場合、価格の適正さを証明するため時価の把握が重要になります。一般的に債権者側で鑑定評価書を取得するか又は債権者の自己評価によりその担保価値を把握するのが通常ですが、融資を受ける側（債務者）としても事前に不動産の価値がどれくらいあるのかを把握したい場合には、不動産鑑定士にご相談頂ければと思います。

適正な地代や家賃を知りたい

不動産を貸し付け、あるいは借りていた場合、地代や家賃が長い間据え置かれてきたケースが多々あります。適正な地代や家賃の水準がいったいどのくらいなのかを知る上で、不動産鑑定評価書を活用することができます。